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La thèse de la réserve, le moteur de levier et la couche on-chain — en intégralité.
Structure, instrument, cadre de risque, frais et gouvernance — d'abord.
Apportez des opérations ou des introductions — le programme partenaires.
Vous détenez du Bitcoin. Vous ne voulez pas le vendre. Vous voulez une exposition aux actifs réels européens, un rendement en euros, et une structure qui fait fructifier les trois simultanément. Le Bitcoin est déposé en garantie — jamais vendu — pour emprunter des euros qui financent l'acquisition d'immobilier portugais. Le spread entre la performance du Bitcoin et le coût de l'emprunt : c'est ça, le trade.
Important : Réservé aux investisseurs professionnels et avertis. Ceci n'est ni un prospectus ni une offre de titres. Les scénarios de rendement sont illustratifs — pas des prévisions. Le capital est à risque, y compris en perte totale.
Chaque pilier couvre les autres. Ensemble, ils forment une structure dont le rendement structurel est le spread entre l'appréciation long terme du Bitcoin et un coût d'emprunt bas et régulé — le tout composé sur fond de dévaluation du dollar.
Ce n'est pas un fonds qui achète du Bitcoin puis le vend pour acheter de l'immobilier. La réserve Bitcoin est déposée en garantie via des canaux institutionnels régulés pour emprunter des euros à ~2–5% TAEG. Le Bitcoin compose intact en conservation multisig régulée. Ce spread — appréciation du Bitcoin vs coût d'emprunt — est le moteur.
L'actif monétaire le plus dur jamais créé. La poursuite de sa monétisation — absorption de la capitalisation de l'or, adoption dans des réserves souveraines — est crédible sur un horizon de dix ans. Historiquement 40–60% de TCAC sur des cycles de quatre ans. Le risque principal est réglementaire, pas structurel.
Avec environ 39 000 milliards de dollars de dette fédérale américaine et de l'ordre de 1 000 milliards de dollars d'intérêts par trimestre, le chemin de moindre résistance à long terme est la dévaluation monétaire plutôt que l'effondrement. Les actifs réels libellés en euros offrent une protection structurelle. Emprunter des dollars à un coût bas et régulé contre une réserve Bitcoin convertit cette thèse en une position finançable.
Lisbonne à €5–6K/m² contre €10–12K à Paris. Offre contrainte par les licences. Infrastructure touristique mature. Rendements locatifs de 3–5% nets. Libellé en euros et générateur de revenus — une couverture naturelle de la thèse de dévaluation du dollar. Sous-évalué et à offre contrainte.
La réserve Bitcoin n'est pas vendue pour financer les acquisitions — elle est déposée en garantie via des canaux régulés pour emprunter des euros, qui financent l'immobilier portugais. La position Bitcoin compose intacte.
Le coût d'emprunt est réel (~2–5% TAEG) et inclus dans chaque illustration de rendement. La thèse est que le spread entre l'appréciation long terme du Bitcoin et un coût d'emprunt bas et régulé est structurel et persistant sur un cycle. Un LTV prudent est maintenu en permanence. La santé du collatéral est surveillée en continu avec des seuils de dé-risquage définis.
L'investisseur souscrit des actions préférentielles convertibles. Le registre d'actions (et son miroir on-chain via bbrf-pt.eth) enregistre la participation.
~60% du capital engagé est alloué à la réserve Bitcoin en conservation institutionnelle régulée. Le Bitcoin n'est pas vendu.
Des euros sont empruntés contre la réserve à un LTV prudent via un prêt régulé. ~2–5% TAEG indicatif.
Un conseiller immobilier institutionnel de premier plan identifie une opération et prépare le dossier complet de souscription — localisation, rendement net, conditions de financement adossé au BTC, scénarios de sortie.
Acquisition approuvée selon des critères définis. Une évaluation portugaise indépendante confirme le prix. Décision et justification publiées aux investisseurs et enregistrées on-chain.
La société opérationnelle portugaise clôture l'actif dans une Lda. SPV dédiée. Cloisonnement propre des passifs et optionnalité de cession par actif.
Le revenu locatif net est distribué périodiquement en EUR/EURC après le dividende préférentiel et les coûts. Le Bitcoin compose intact.
Sur des cycles soutenus de quatre ans, le Bitcoin s'est historiquement apprécié de l'ordre de 40–60% par an — historique, pas une prévision. Le coût d'emprunt contre la réserve est de ~2–5% TAEG. Le spread entre ces courbes — sur dix ans — est le rendement structurel.
La première acquisition est identifiée — pas hypothétique. Pebble Stone Farm est un domaine de chasse de 1 000 hectares dans l'Alentejo portugais. C'est la SPV de preuve de concept par laquelle toute la pile est validée de bout en bout avant l'ouverture de la levée institutionnelle.
Les rendements proviennent de l'appréciation du Bitcoin en réserve, de l'appréciation de l'immobilier portugais et du rendement locatif. Illustré sur un engagement de €1M. Pas des prévisions.
Illustratif uniquement — ni prévision, ni projection, ni garantie. Chaque scénario suppose que le Bitcoin compose, que l'immobilier portugais s'apprécie, que le levier reste disponible au coût modélisé et que l'environnement réglementaire reste praticable. Chacun peut échouer indépendamment ou ensemble. Le coût d'emprunt (~2–5% par an) est déduit du levier d'acquisition. Le capital est à risque, y compris en perte totale.
Un cadre quantitatif complet de stress tests est construit et communiqué aux investisseurs avant tout appel de capital. Chaque catégorie fait l'objet d'une simulation de Monte Carlo et d'un scénario déterministe du pire cas ; le résultat est un addendum de risque concis remis à chaque investisseur avant son engagement — une précondition du capital institutionnel, pas une option.
Chutes du Bitcoin à −50% / −70% / −85% modélisées contre le LTV du collatéral ; stress combiné (BTC −70% + immobilier portugais stable trois ans + EUR/USD −15%) ; analyse de cascade et de trajectoire de reprise.
Violation de la conservation, compromission de clés multisig, défaillance de la contrepartie prêteuse, erreur d'oracle ou d'évaluation, exploit de smart contract dans la couche de transparence. Chacun a une réponse définie, une couverture d'assurance lorsque disponible et un protocole de reprise.
Évolutions des règles luxembourgeoises ou portugaises, requalification en titres, dé-risquage bancaire des rails euro. Mitigations : structuration prudente, dispositifs de repli et une liquidation ordonnée permettant aux investisseurs de sortir proprement.
Concentration des prêteurs diversifiée entre contreparties régulées ; pression de rachat gérée par le lock-up et des fenêtres de rachat plafonnées ; liquidité au niveau des actifs gérée par SPV.
Modèle illustratif. Les seuils et réponses sont indicatifs ; la politique de LTV définitive et le protocole de dé-risquage sont documentés avec les contreparties prêteuses avant tout appel de capital.
Un LTV prudent est maintenu en permanence pour préserver une marge contre les drawdowns ; la santé du collatéral est surveillée en continu, avec des actions de dé-risquage définies — l'immobilier est désendetté d'abord ; la réserve est un dernier recours. Le cadre complet est communiqué avant tout appel de capital.
€25M minimum — en dessous, les frais fixes dépassent l'alpha structurel. La structure compose : chaque acquisition approfondit le portefeuille, fait croître la réserve Bitcoin et obtient un meilleur accès aux opérations et de meilleures conditions de financement pour la suivante.
LU · IL · PT · EAU. Veulent une exposition aux actifs réels sans vendre leur stack. Pensent déjà en termes de BTC. C'est leur instrument.
Cherchent une exposition aux actifs réels avec un reporting on-chain transparent. La préférentielle convertible est une structure familière.
Professionnels/avertis uniquement. De l'immobilier portugais fractionné avec rendement en euros et une réserve BTC qu'ils peuvent suivre.
Investisseurs professionnels et family offices luxembourgeois, étendus à Israël, au Portugal et aux EAU via les réseaux des fondateurs.
Réseaux family-office et crypto-natifs des fondateurs ; un agent de placement agréé dans chaque juridiction (success fee de 1–2%) ; événements family-office et digital-asset sélectifs ; un moteur de contenu ciblé.
3–5 engagements d'ancrage de €2–5M sécurisés d'abord ; ~150 conversations qualifiées à 20–30% de conversion ; tickets moyens €500K–€1M ; 6–9 mois du premier au dernier closing. Plafond €100M.
Les investisseurs détiennent des actions préférentielles convertibles d'une holding luxembourgeoise. La couche on-chain est un dispositif de transparence et d'identité — pas le titre juridique. Le Bitcoin n'est jamais détenu sur un exchange.
BBRF-PT Holding S.A. Émet les actions préférentielles convertibles. Détient le capital levé et la réserve Bitcoin. Détient les filiales portugaises. Régime européen d'exonération des participations.
Conservation institutionnelle régulée (ex. Sygnum ou Anchorage). Multisig dès l'origine. Jamais sur un exchange. Garantie d'un emprunt dollar prudent. Jamais vendue.
Source, exécute et gère les acquisitions. Une Lda. par actif pour un cloisonnement propre des passifs et une optionnalité de cession.
Registre d'actions tokenisé, gouvernance et registres d'acquisition publiés. Probant et informatif — ne modifie pas les droits légaux des actions préférentielles.
Juridique, administration de fonds, conservation régulée, audit de smart contracts, évaluation indépendante — tous externes, liés par mandat. Cinq fonctions indépendantes en permanence.
Préférence de liquidation 1× non participante. Dividende cumulatif PIK ~8%. Conversion en ordinaires lors d'un financement qualifié, d'une vente ou d'une cotation.
| Terme | Détail |
|---|---|
| Titre | Actions préférentielles convertibles · société holding luxembourgeoise (SOPARFI) |
| Préf. de liquidation | 1× non participante, senior aux actions ordinaires |
| Dividende préférentiel | ~8% par an, cumulatif, capitalisé (PIK) jusqu'à conversion ou événement de liquidité |
| Valorisation | €100M pré-money (indicatif) — prix fixé maintenant, pas via cap/décote |
| Conversion | 1:1 en actions ordinaires lors d'un financement qualifié, d'une vente ou d'une cotation ; le porteur reçoit le plus élevé de la valeur de conversion ou de la préférence de liquidation |
| Droits des investisseurs | Participation au prorata, droits d'information, consentements protecteurs sur les décisions majeures |
| Liquidité | Lock-up de 12 mois → rachats trimestriels jusqu'à ~10% du pool → cessions secondaires dès l'année 2 → liquidation possible dès l'année 8 |
| Éligibilité | Investisseurs professionnels et avertis uniquement · placement privé luxembourgeois |
Barème complet des frais et conception fiscale de premier passage — à valider par avis formel de VdA ou Morais Leitão (Portugal) et Arendt & Medernach ou Loyens & Loeff (Luxembourg) avant le premier closing. Ceci n'est pas un conseil fiscal.
| Frais | Détail |
|---|---|
| Frais de gestion | 1,5% des AUM par an |
| Frais de conseil | 1% par acquisition (facturé à la SPV au closing) |
| Carried interest | 20% au-delà d'un hurdle annuel de 8% |
| Conservation BTC | ~0,1% des AUM BTC par an |
| Juridique / audit / infra | ~€150 000 par an |
| Évaluation indépendante | ~€3 000–5 000 par acquisition |
| Transactions PT | IMT 6–8% + closing 1–2% + notaire — inclus dans la souscription des opérations |
| Gestion locative | ~10% du loyer brut par propriété |
| Niveau | Traitement |
|---|---|
| Société holding | SOPARFI luxembourgeoise — régime d'exonération des participations sur dividendes et plus-values éligibles ; large réseau de conventions |
| SPV d'actifs | Lda. portugaise par actif — IRC 21% sur le revenu locatif net ; IMT 6–8% et droit de timbre 0,8% par acquisition ; IMI ~0,3–0,45% de la VPT par an |
| SPV → holding | Dividendes généralement exonérés de retenue portugaise sous la directive mère-filiale de l'UE (participation 10%+, 12+ mois) |
| Réserve Bitcoin | Détenue directement par la holding en conservation régulée ; traitement luxembourgeois confirmé par avis |
| Distributions | EUR / EURC — le Luxembourg ne prélève généralement pas de retenue sur les dividendes aux non-résidents ; chaque investisseur est imposé dans sa juridiction |
| Carry / frais | Allocation de performance de 20% au-delà d'un hurdle de 8% ; frais de gestion de 1,5% ; frais de conseil passés en charge au niveau des SPV |
Professionnel de l'immobilier basé à Lisbonne. Licence de broker en Floride. Opère au Portugal, en Israël, au Luxembourg et aux États-Unis. Multi-actifs : résidentiel, hôtellerie, distressed, agricole. Co-fondateur de Bogen.ai. Multilingue.
Architecte de gouvernance et d'opérations on-chain. Conçoit la mécanique réserve-et-levier, le registre d'actions tokenisé et la couche de transparence. Réseau étendu d'auditeurs de smart contracts et d'ingénieurs infrastructure. Auteur de guides opérationnels pour organisations blockchain-natives (bittrees.eth.limo).
| Plateforme | Réserve BTC | Instrument inst. | Immo portugais | Tickets FO | On-chain |
|---|---|---|---|---|---|
| RealT | — | — | — | — | ✓ |
| Lofty | — | — | — | — | ✓ |
| Roofstock onChain | — | — | — | — | ✓ |
| Centrifuge / Goldfinch / Maple | — | — | — | — | ✓ |
| BBRF-PT ↗ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ | ✓ |
Décisions structurelles à confirmer avant la formation juridique, et la feuille de route du conseil au premier closing.
Finaliser les termes préférentiels, le plafond de valorisation et les déclencheurs de conversion dans les documents constitutifs.
Sélectionner 2–3 prestataires régulés ; documenter la politique de LTV et le protocole de dé-risquage.
Confirmer ce qui est reflété on-chain et son caractère probant, non constitutif.
Nommer le conseiller immobilier institutionnel ; fixer par écrit le mandat et la politique de conflits.
Allocation fixe à l'entrée vs ratio BTC/immo géré ; impact d'équité pour les investisseurs ultérieurs.
Mandater les conseils luxembourgeois et portugais ; constituer la holding SOPARFI ; confirmer la société opérationnelle et le modèle de SPV ; finaliser les termes préférentiels.
Mettre en place la conservation multisig régulée ; tester la facilité d'emprunt à petite échelle avant d'engager la réserve.
Acquérir Pebble Stone Farm dans une SPV ; prouver la pile complète de bout en bout ; émettre les premières actions préférentielles aux investisseurs fondateurs.
Nommer un agent de placement agréé pour le Luxembourg, Israël et les EAU ; sécuriser les engagements d'ancrage ; ouvrir la levée.
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